부동산 거래때 확인해야 할 중요한 사항들

1. 당사자 확인 

 부동산 거래에서 가장 중요한 것은 지금 만나서 이야기하는 사람이 거래 할려는 부동산의 소유자인지, 그 부동산에 대한 처분권한이 있는지를 판단하는 것이 선행되어야 합니다. 아무리 부동산 등기부를 잘 보고 권리분석을 잘했다 하더라도 거래당사자가 부동산의 처분권한이 없는 경우에는 그 계약은 무효가 될 수 밖에 없습니다.

상대방이 등기부상 소유자인지 아니면 소유자로부터 처분권한을 위임받은 정당한 대리인인지를 판단하는 것이 선행되어야 합니다. 

2. 부동산 등기부등본확인  

 부동산에 관한 권리관계 및 현황을 기재한 공적장부가 부동산등기부입니다. 따라서 당해 부동산의 지번이나 지목, 구조, 면적 등의 현황과 소유권, 저당권, 전세권, 가압류 등의 설정등기 여부를 조사해야 합니다. 등기부는 토지등기부와 건물등기부로 나눠지고 표제부ㆍ갑구ㆍ을구로 구성돼 있는데, 표제부에는 부동산의 소재지와 현황이 나와 있고, 갑구에는 소유권 및 소유권 관련 권리관계(가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매 등), 을구에는 소유권 외의 권리 관계(저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등)가 기재됩니다. 등기부에 근저당권이나 압류 가압류 가처분 등기가 있으면 이를 어떻게 할 것인지 결정을 하고 거래를 해야합니다. 

3. 건축물관리대장

  건축물 관리재장은 건축물의 소재와 번호, 종류, 구조, 건평, 소유자의 주소, 성명 등을 등록해 상황을 명확하게 해 놓은 공적장부입니다. 시장 군수나 구청장이 건축물과 그 대지의 현황을 적어 보관하는 것입니다. 건축물관리대장을 보면 그 건축물의 신축년도 면적, 구조, 용도 등을 알 수가 있습니다. 

4. 토지(임야)대장

  토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 소유자의 주소, 주민등록번호, 성명(명칭) 등을 등록해 토지 상황을 명확하게 하는 장부다. 따라서 지적공부(地籍公簿：지적을 명확하게 하기 위해 작성된 토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도 및 수치지적부의 총칭)의 일종으로, 토지의 사실상의 상황을 분명하게 규정하기 위해 만들어진 장부다. 토지대장을 보면 그 토지의 지번, 면적, 지목  등을 알 수가 있습니다. 토지대장과 등기부가 지목,  면적 등이 상이할

경우도 있으니 토지(임야)대장과 등기부가 일치하는지 확인을 해야합니다. 

5. 지적(임야)도  

 토지의 경계 등 사실관계를 공시하는 서류다. 토지대장에 등록된 땅의 경계를 밝히기 위해 만든 주제도로 지적공부의 일종이다. 일반적으로 토지대장, 지적도, 임야대장, 임야도, 수직지적도(數直地籍圖)등을 지적공부라 한다. 우리나라 지적도의 축척은 대부분 1 : 1200으로 동서 500m, 남북 400m의 규격에 포용면적은 20만㎡. 지적도에는 토지대장에 등록된 토지만을 등록하며 임야대장에 등록된 토지는 별도로 임야도에 등록한다. 지적도에 표시되는 것은 지번, 지목, 경계, 색인도, 제명 및 축척, 도곽선 수직 등으로, 수평적인 경계만 표시되며 등고선과 같은 지형적인 요소들은 전혀 표시되지 않는다. 지적도를 보면 그 토지의 위치나 형태 및 주위토지의 현황등을 알 수가 있습니다.

6. 토지이용계획확인원

  토지의 도시계획 및 국토이용계획에 의한 제한 사항 등을 확인할 수 있는 서류다. 계획구역 내의 토지를 어떻게 이용할 것인가를 결정하는 계획을 말하며 도시공간 속에서 이뤄지는 제반 활동의 양적 수요를 예측하고 합리적으로 배치하기 위한 계획작업을 뜻한다. 따라서 이 계획은 교통계획이나 도시계획시설계획, 공원녹지계획과 더불어 도시계획의 근간을 이루는 가장 중요한 부분이다. 부동산을 구입하여 어떤용도로 사용할지 결정을 할 수 있습니다.  그 토지가 주택을 건축할 수 있는지, 농사를 지어야만 하는지, 용도변경 가능성이 있는지 등을판단할 수 있습니다.    

7. 개별공시지가확인서

   그 토지의 ㎡당 공시가격을 확인할 수 있는 서류다. 표준지공시지가를 기준으로 해 산정한 개별토지에 대한 단위면적당(원/㎡) 가격이다. 국토해양부장관이 매년 공시하는 표준지공시지가를 기준으로 시장·군수·구청장 등이 조사해 산정한 공시지가다. 전국 251개 시·군·구는 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 2월 말께 공시된 표준지공시지가를 기준으로 6월 30일까지 전국의 약 3143만 필지에 대한 개별공시지가를 산정해 공시한다. 이것을 기초로 국민주택채권 구입액, 취등록세 등을 계산할 수 있습니다. 

이상 본 것처럼 부동산 거래를 하려면 여러가지 서류를 검토해 보고 현장답사도 필요하고 해당 전문가의 조언도 필요한 것입니다.